Строительство дома в санитарной зоне

Строительство дома в санитарной зоне

Купили постронный жилой дом, оформились должным образом. Через год соседнее промышленное предприяние произвело реконструкцию и дом попал в СЗЗ данного предприяния. Уведомления нам о изменении категории наших земель не поступало, Что делать чтобы не пришлось переселяться. Если вопрос стоит в расселении то кто и в каком порядке должен его организовывать и за чей счет.

Ответы юристов ( 1 )

Если вы точно уверены, что Ваш дом расположен в санитарно-защитной зоне, которая согласно Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам (СанПиН) 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ 30 марта 2003 года должна быть от 50 до 1000 метров до жилой зоны, возможно следующее. Любые предприятия, группы предприятий, их отдельные здания и сооружения с технологическими процессами, являющиеся источниками негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека, необходимо отделять от жилой застройки санитарно-защитными зонами (СЗЗ). СЗЗ отделяет территорию промышленной площадки от жилой застройки, ландшафтно-рекреационной зоны, зоны отдыха, курорта с обязательным обозначением границ специальными информационными знаками. Для действующих предприятий проект организации санитарно-защитной зоны должен быть обязательным документом, без которого невозможно размещение такого промышленного (добывающего) предприятия. Указанные выше санитарные нормы и правила содержат положение, согласно которому, в том случае, если Ваш дом был построен ранее, чем появилось предприятие и дом попал в зону СЗЗ, должны быть предусмотрены мероприятия и средства на организацию и благоустройство санитарно-защитных зон, включая переселение жителей в случае необходимости. Однако ни в одном правовом акте законодатель прямо не предписывает, что должно быть предпринято в отношении тех граждан, которые уже живут в пределах такой зоны. Однако существующая судебная практика исходит из того, что в отдельных случаях, при достаточно близкомрасположении жилой зоны к помещениям, площадям и иным объектам промышленного объекта, предприятие, загрязняющее окружающую среду, должно осуществить переселение жителей санитарно-защитной зоны за свой счет. Установлено, что если на участке предполагается разместить объект-загрязнитель, то обращается внимание на необходимость компенсации лицам, чьи земельные участки попадают в его санитарно-защитную зону, рассчитываемую с учетом наличия других загрязнителей на рассматриваемой территории. Лица, имеющие права на названные участки, в ряде случаев могут потребовать предоставления им другого участка и компенсации затрат, вызванных вынужденным перемещением объектов, расположенных на нем. При этом, расчет компенсации производится исходя из каждого конкретного случая, в зависимости от состояния жилого объекта и его местоположения. В случае с площадью предоставляемого жилья, она должна быть не менее той, с которой вас выселяют. В этом случае также проводятся специальные расчеты, основанные на замерах степени воздействия загрязнителя. К сожалению, в законодательстве отсутствует любое прямое требование немедленного переселения жильцов СЗЗ, а содержится лишь указание «в случае необходимости», поэтому в этой ситуации распространенным решением для любого предприятия, как частного, так и государственного является постановка заявителя на очередь. Тем не менее, если у вас имеются объективные доказательства непосредственного и длящегося ущерба вашему здоровью именно вследствие проживания рядом с объектом-загрязнителем, полагаем, что у вас имеются хорошие шансы на получение судебного решения об обязании немедленного предоставления вам альтернативного жилья.

С 1 января 2020 года в Петербурге и области должны остаться только установленные и зафиксированные в кадастре санитарно–защитные зоны (СЗЗ). Ранее девелоперы оперировали ориентировочными и расчетными зонами. От инициативы могут пострадать застройщики и дольщики домов, которые попадут внутрь СЗЗ. По закону уже построенные здания могут быть снесены, а ввод еще не достроенных — отложен на неопределенное время.

Замдиректора департамента недвижимости Минэкономразвития РФ Михаил Бочаров пояснил, что если объект признан опасным, то он должен быть исключен.

Читайте также:  Определить коэффициент использования производственной мощности

Не отходы, а ресурс. Власть и бизнес о том, как Петербургу перерабатывать до 70% отходов

"Источником может быть что–то, что в километре до вас, и это помешает строить. Теперь охранная зона может остановить ввод объекта в эксплуатацию, и он должен быть разрушен", — заявил чиновник.

"ДП" разбирался, насколько проблема актуальна для Петербурга. Оказалось, что в зону риска могут попасть десятки объектов.

342–ФЗ существенно поменял подход к зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) в целом, и в частности к санитарно–защитным зонам. "Фактически основу нового подхода составляют два правила: приоритет зон с особыми условиями использования над частными интересами (включая право собственности) и определение таких зон еще до строительства объекта", — пояснил Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики "Недвижимость и инвестиции" АБ "Качкин и партнеры". По его мнению, авторы закона мыслили, что все ЗОУИТ будут внесены в единый реестр и публично доступны, а их приоритет над частной собственностью компенсируется обязанностью лица, которому нужна эта зона, покрыть все убытки собственника, что должно экономически его стимулировать делать как можно меньшую зону. Но на практике действует переходный период, когда зоны еще не внесли в ЕГРН и механизм компенсации убытков надлежащим образом не заработал.

Строители и зоны

Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) пожаловался премьер–министру РФ Дмитрию Медведеву на то, что Роспотребнадзор уже более года не утверждает СЗЗ для объектов I и II классов опасности (химические и металлургические предприятия, мусоросжигательные заводы, добыча полезных ископаемых и т. д.). Также компании получают отказы в установлении СЗЗ объектов III класса из–за отсутствия оценки рисков для здоровья населения. Ранее такие исследования проводились только для объектов I и II классов. В РСПП считают, что речь идет не только о санитарно–эпидемиологическом благополучии, но и о риске ухудшения инвестклимата в стране. С августа 2018 года разрешение на строительство или модернизацию объектов невозможно получить без решения об установлении такой зоны.

"Без установленных санитарных зон невозможно ввести дом в эксплуатацию. Если те зоны, которые были ранее, сокращаются, то для ввода дома в эксплуатацию нужно получить решение об установлении новых санитарных зон. Согласно закону, заниматься этим должно предприятие, но по факту сейчас нет эффективного правового воздействия, сподвигающего организации выполнять все эти мероприятия и делать это быстро. Административный штраф за неисполнение санитарно–эпидемиологического законодательства условно составляет около 5000 рублей", — говорит Надежда Виролайнен, заместитель управляющего по проектированию группы компаний "КВС". Основные сложности заключаются в достижении договоренности с собственником предприятия. Кроме того, что все работы должны выполняться от его имени, дополнительно необходимо предоставление исходных данных, в том числе о технологии производственных процессов. "Мы часто сталкиваемся с тем, что владельцы предприятий отказываются что–либо предоставлять и давать согласие на сокращение СЗЗ от их объектов. Даже несмотря на то, что финансирование работ по сокращению СЗЗ, как правило, берет на себя застройщик, так как ему нужно, чтобы на проектируемый жилой дом негативного влияния ничто не оказывало. Но, как правило, общий язык с ними найти получается. С учетом нововведений переговорный процесс с собственниками предприятий должен упроститься", — надеется Светлана Ким, директор департамента разработки градостроительной документации инвестиционно–строительного холдинга AAG.

Безотходный консорциум. Рестораны Петербурга объединились для переработки органики

Застройщик в данном случае становится заложником ситуации и вынужден собственными силами готовить проект, запрашивать у предприятий необходимую для определения зон информацию о численности сотрудников, установленном оборудовании, графике работы и так далее. Это дополнительные время и деньги, добавляет Надежда Виролайнен.

Читайте также:  Найти мак по серийному номеру

Согласно закону, все предприятия, которые хотят установить свои СЗЗ, должны направить в органы Роспотребнадзора до 1 октября 2019 года заявления об установлении СЗЗ. В противном случае с 1 января 2020–го ориентировочные СЗЗ прекратят свое существование, отпадут все ограничения в них. "Что это означает? Первое: работающие предприятия могут взять да и узаконить свои большие СЗЗ, направив в Роспотребнадзор соответствующее заявление. И в эти границы СЗЗ могут попасть строящиеся жилые объекты. А застройщики столкнутся с невозможностью ввести объект в эксплуатацию. Второе: не все работающие предприятия обратятся за установлением своих СЗЗ. И те, которые не обратятся, будут вынуждены уже подстраиваться под застройщиков, осуществляющих строительство жилья", — уверен Роман Хохлов, директор по правовым вопросам группы RBI. Проблема, по мнению эксперта, еще и в том, что у органов власти до сих пор нет четкого представления о том, как будет развиваться ситуация в этой сфере после 1 января 2020 года.

Затянуть серый пояс

Больше всего история с санитарными зонами бьет по застройщикам, которые осваивают серый пояс, где сейчас, по данным "Петербургской недвижимости", реализуется 76 жилых комплексов с совокупным объемом предложения 1,5 млн м2, или 40% от рынка Петербурга.

"Для снятия ограничений на строительство зачастую требуется много средств и времени. Например, могут проводиться фактические замеры уровня воздействия предприятия на окружающую среду с сопутствующим анализом результатов. Далее возможна реализация корректирующих мероприятий: модернизация оборудования, установка дополнительных фильтров и прочее. Бюджет каждого решения тщательно оценивается, после чего застройщик может продолжить развитие территории, решив вопрос с сокращением или снятием санитарно–защитной зоны, или отказаться от проекта. Если есть план перемещения предприятия на окраину города или за его пределы, то девелопер может увязать его с графиком реализации своего проекта. Однако возможны риски, при которых переезд затянется, не позволяя своевременно приступить к строительству. Каждый случай рассматривается индивидуально, и главное в такой ситуации — обеспечить комфортные условия для жителей новых кварталов при комплексном развитии города, его экономики и промышленного потенциала", — полагает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург".

"На сегодняшний день "старые", ориентировочные и расчетные СЗЗ — terra incognita для застройщика, поскольку предусмотренный законом срок не истек и сохраняется потенциальный риск будущего установления новых СЗЗ вокруг некоторых объектов", — говорит Арина Довженко, руководитель практики "Недвижимость и строительство" Borenius. "В нашей практике встречалась ситуация, когда СЗЗ вредного объекта была незаконно уменьшена, в том числе без согласования с собственником вредного объекта, а на земле уже были построены жилые объекты. Формально, поскольку СЗЗ была уменьшена незаконно, такие жилые объекты являются самовольными постройками и, строго говоря, могут быть снесены", — поясняет юрист. "По одному из объектов мы столкнулись с тем, что рядом с пятном застройки жилого комплекса располагается объект с нормативной СЗЗ. По закону собственники зданий, в отношении которых были определены ориентировочные или расчетные СЗЗ, до 1 октября 2019 года обязаны обратиться в уполномоченные органы с заявлениями об установлении СЗЗ или о прекращении существования старых зон. А собственник соседнего здания не обратился и не планирует обращаться с подобными заявлениями, а в законодательстве не предусмотрено специальных норм ответственности, только общие нормы КоАП", — рассказывает Михаил Ковальчук, управляющий партнер, адвокат АБ "Ковальчук и партнеры".

В конце 2018 года Госстройнадзор направлял в адрес застройщиков, чьи объекты попадают в ориентировочные границы СЗЗ, предостережения о недопустимости нарушения требований законодательства о санитарно–эпидемиологическом благополучии населения. После анализа проектной документации и поступивших ответов на обращения надзорного ведомства на контроль было взято 52 объекта.

Читайте также:  Кухонный комбайн с двумя чашами

Здравствуйте. К сожалению, никак не узаконить. Или ждать изменения законодательства.

Речь о ж/д? Жилую застройку необходимо отделять от железных дорог санитарно-защитной зоной шириной 100 м, считая от оси крайнего железнодорожного пути. При размещении железных дорог в выемке или при осуществлении специальных шумозащитных мероприятий, обеспечивающих требования СНиП II-12-77, ширина сан.зоны может быть уменьшена, но не более чем на 50 м. Расстояния от сортировочных станций до жилой застройки принимаются на основе расчета с учетом величины грузооборота, пожаровзрывоопасности перевозимых грузов, а также допустимых уровней шума и вибрации.

Т.о., вы не сможете никак узаконить дом, к сожалению.

Вдоль автомобильных дорог общей сети I. II. III категорий устанавливаются

санитарные разрывы до жилой застройки — 100 м, до садовых участков — 50 м, для

дорог IV категории — соответственно 50 и 25 м, считая от бровки земляного полотна.
Со стороны жилой и общественной застройки поселений и садоводческих

товариществ следует предусматривать вдоль дороги полосу зеленых насаждений

шириной не менее 10 м.

Нет, расстояние считается от бровки до дома, а не от полосы насаждений. В это расстояние входит полоса насаждений 10 м.

Вам нужно оспорить заключение в судебном порядке и заявить ходатайство о проведении землеустроительной экспертизы.

ССЗ устанавливает определенный режим использования земельного участка. Т. е. на лицо — ограничение прав. Земельный кодекс РФ устанавливает, что ограничения должны быть зарегистрированы. Т. е. если должна быть проведена государственная регистрация ограничений, как того требует закон о государственной регистрации.

Вывод: любое ограничение права должно быть зарегистрировано.

Так, чтобы узнать имеются ли ограничения в использовании по назначению земельного участка посмотрите в свидетельстве на право, что указано в строке ОГРАНИЧЕНИЯ

Тогда один выход в судебном порядке признать право собственности и в порядке рассмотрения дела уже выяснять категорию дороги и границы санитарной зоны

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector